Buatlah PT Kosong
BUATLAH PT KOSONG (Bab. II)
ILUSTRASI ; Jika bisnis sebagai pengembang properti ini diibaratkan sebagai perjalanan dari Kota Semarang menuju Yogyakarta, maka PT kosong ini adalah kendaraan yang akan mengantar anda ke kota tujuan. Berpikirlah bahwa teman seperjalanan anda dari Semarang ke Yogyakarta nanti adalah mbak Susi dan mbak Tanti. Artinya satu kendaraan diisi tiga penumpang, dimana anda menjadi pengemudinya, dan mbak Yuyun serta mbak Mijah menjadi penumpangnya.
Pada saat berangkat, penumpang yang anda bawa didalam mobil adalah Marbun si tukang kebun, dan Abah tetangga sebelah. Keduanya hanyalah penumpang sementara saja. Ketika sampai Ungaran, Marbun turun digantikan oleh mbak Yuyun yang sudah menunggu di Pasar Ungaran. Ketika sampai Ambarawa, Abah turun digantikan oleh mbak Mijah yang sudah menunggu di Pasar Ambarawa. Setelah itu barulah perjalanan yang sesungguhnya dilakukan menuju kota Yogyakarta, dengan penumpang didalam mobil ada 3 orang, yaitu anda sendiri ditemani mbak Yuyun dan mbak Mijah.
Skenario komposisi pemegang saham ini AW usulkan sebagai berikut ;
Anda
Saham : 30% (tigapuluh persen)
sebagai Direktur Utama
Teman Bujangan (A)
Saham : 35% (tigapuluh lima persen)
sebagai Komisaris
Teman Bujangan (B)
Saham : 35% (tigapuluh lima persen)
sebagai Direktur
Tujuan Pendirian PT :
Usaha di bidang konstruksi dan realestat
Disini anda mengambil bagian 30% saja, dengan mengalokasikan 2 x 35% saham kepada pihak lain. Sebaiknya pemegang saham yang lain (teman bujangan A dan B) adalah teman anda atau saudara anda, atau pembantu rumah tangga anda. Karena mereka ini diskenariokan sebagai pemegang saham sementara, yang akan dilepas atau diambil alih begitu diperoleh Mitra Pemilik Tanah (MPT) dan Mitra Pemilik Modal (MPM) untuk proyek yang akan anda kembangkan.
Status bujangan atau belum menikah sah secara hukum hanyalah untuk memudahkan prosedur administrasi legal ketika saat jual beli saham kepada pemegang saham baru, dalam hal ini dari Teman Bujangan (A) kepada MPT dan dari Teman Bujangan (B) kepada MPM. Jika sudah menikah, mesti melibatkan pasangannya (suami/istri), jadi sedapat mungkin dihindari agar praktis.
Perlu diketahui bahwa komposisi pemegang saham diskenariokan seperti itu karena memang sejak awal disadari bahwa konsep bisnis sebagai pengembang properti yang akan anda jalankan adalah akan melibatkan kepentingan pihak lain, yaitu MPT dan MPM. Sehingga skenario PT kosong ini harus dibuat guna mendukung konsep tersebut.
Angka 30%, 35%, dan 35% yang diusulkan diatas bukanlah harga mati, melainkan hanya usulan secara empiris yang AW ajukan, dengan pertimbangan komposisi tersebut cukup menarik dan lebih memudahkan upaya anda dalam mencari Mitra Pemilik Modal (MPM) dan Mitra Pemilik Tanah (MPT). Anda selaku arranger proyek mendapatkan porsi lumayan besar, yaitu 30%. Sementara Mitra Pemilik Tanah mendapatkan bagian 35% atas penyertaan tanah yang dia miliki dalam bisnis pengembang yang anda kelola. Sedangkan bagian 35% untuk investor alias Mitra Pemilik Modal juga cukup menarik. Meski tentu saja justifikasi prosentase profit sharing tersebut menarik atau tidak sebenarnya tergantung atau tak terlepas dari rasio antara modal yang ditanam terhadap potensi laba dan waktu (umur proyek).
Saran dari AW, usahakan antara MPT dan MPM tidak saling kenal sebelum berkongsi dalam PT baru yang anda dirikan. Meski jika terpaksa sudah saling kenalpun bukanlah jadi masalah besar. Tujuannya adalah agar posisi anda tidak lemah ataupun minoritas pada saat terjadi konflik kepentingan. Dengan komposisi MPT 35% dan MPM 35%, maka jika anda bisa menyamakan persepsi dengan salah satu saja dari antara kedua mitra tersebut, maka anda berada dalam posisi kuat dalam pengambilan keputusan. Karena suara anda adalah 30% + 35% = 65% melawan 35%.
Skenario permodalan yang AW usulkan sebagai berikut ;
Modal Dasar PT : Rp. 50.000.000,-
Modal Disetor PT : Rp. 15.000.000,-
Anda menyetorkan modal sebesar : Rp. 4.500.000,-
Teman Bujangan (A) menyetorkan modal sebesar : Rp. 5.250.000,-
Teman Bujangan (B) menyetorkan modal sebesar : Rp. 5.250.000,-
Sepengetahuan AW, modal disetor minimal adalah 25% dari modal dasar. Jadi jika dari modal dasar Rp. 50.000.000,- sudah disetor modal sebesar Rp. 15.000.000,- alias 30% dari modal dasar, maka dipastikan itu sudah memenuhi syarat. Dalam hal setoran modal diatas, tentu saja kewajiban setor Teman Bujangan (A) dan Teman Bujangan (B) harus anda talangi karena di skenario ini mereka hanyalah ‘penumpang sementara’ yang dipakai guna mendukung konsep yang anda rencanakan.
Modal disetor sengaja disetting sekecil mungkin, supaya anda tidak perlu keluar modal terlalu besar dalam menciptakan bisnis properti ala AW yang diajarkan dalam buku ini. Bukankah buku ini mengatakan bisnis pengembang properti bisa dilakukan hanya dengan modal recehan? Tentu saja AW mesti menjaga materi isi buku agar tidak menyimpang dari pakem tersebut.
Satu hal yang anda perlu pahami, tahapan yang anda lakukan dalam pendirian PT hanyalah tahapan tertentu ini saja ;
- Penanda-tanganan Akta Pendirian didepan Notaris
- Pengurusan Ijin Domisili
- Pengurusan NPWP
- Pembukaan Rekening Giro di Bank
Tentu saja anda harus meminta cover note (surat keterangan) dari Notaris guna membuka rekening giro di Bank. Karena tanpa cover note yang menerangkan bahwa SIUP, TDP, dan SK pengesahan dari Depkumham sedang dalam pengurusan, pastilah bank akan menolak pengajuan anda.
Pesan penting yang AW tegaskan kepada anda, cukuplah berhenti sampai tahap tersebut saja. Pembukaan rekening bank adalah sunnah hukumnya, bukan wajib. Berhasil syukur, tertunda juga tidak masalah. Hindari tahap lanjutan berupa pengurusan; SIUP, TDP, dan SK Pengesahan dari Depkumham. Karena tahapan ini terutama SK Pengesahan dari Depkumham mahal biayanya.
Penyelesaian kelengkapan dokumen PT baru akan dilakukan setelah nama MPT dan MPM masuk sebagai pemegang saham menggantikan posisi Teman Bujangan (A) dan Teman Bujangan (B). Artinya tips ini AW sampaikan supaya anda tidak keluar biaya 2x untuk item biaya notaris.
Nah, sekarang anda sudah memiliki PT kosong yang ibarat kendaraan sedang berjalan menuju kota tujuan. Dimana 2 penumpangnya masih berstatus penumpang sementara. Bukalah bab berikutnya guna melihat bagaimana cara anda mencari 2 penumpang yang sesungguhnya guna menggantikan penumpang sementara.
