Buku Pengembang Properti

PERIJINAN DI KOTA BANDUNG Berbagi Urusan Ijin Jika anda berniat memulai bisnis properti lahan luasan kecil di Kota Bandung, pengalaman kami mengurus perijinan untuk lahan seluas 3100 m2 di Kelurahan Jatihandap Kec. Mandalsajati Kota Bandung ini barangkali bisa menjadi masukan bersama. Instansi yang menjadi tempat mengurus Perijinan di Kota Bandung adalah BPMPPT (Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perijinan Terpadu), khususnya Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya cq. Bidang Perencanaan. Syaratnya adalah bukti kepemilikan hak berupa copy sertipikat dan copy identitas pemohon. Jika anda belum membayar lunas lahan yang mau dikembangkan, lampirkan copy PPJB, copy Kuasa Menjual dan copy Kuasa Mengurus. RESI PENGUKURAN Langkah pertama adalah kita mengajukan permohonan pengukuran ke DTR CK Bidang Perencanaan cq Bagian Pengukuran. Dimana mereka akan menerjunkan petugas surveyor guna mengukur luas fisik existing lahan yang kita miliki di lapangan, dicocokkan dengan data luasan sertipikat

PERIJINAN DI KOTA BEKASI Berbagi Urusan Ijin Jika anda ingin mengembangkan lahan perumahan dibawah 1 ha di kota Bekasi, mungkin pengalaman yang sudah kami lakukan ini bisa menjadi masukan. Kami memiliki lahan seluas 8.900 m2 status SHM. Terletak ditengah kota, di pemukiman penduduk yang padat. Berdasarkan konsultasi dengan BPN, maka luasan dibawah 1 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi dari Walikota. Berdasarkan konsultasi dengan Pemkot, luasan dibawah 2 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi. Ada beda informasi. Tapi karena luasan lahan kami 8.900 m2, maka itu tak menjadi masalah. ITGT (Ijin Tata Guna Tanah) Yang pertama diurus adalah ITGT (Ijin Tata Guna Tanah) dari BPN guna memastikan apakah lahan milik kita memang bisa digunakan untuk perumahan. Saat mengajukan kita hanya perlu melampirkan bukti kepemilikan hak dan copy identitas pemilik. Sambil mengajukan permohonan sesuai form. Nanti dari BPN akan mengirim tim survei ke lokasi. Ijin ini akan terbit kisaran 3 minggu, dan biayanya

JANDA 21 TAHUN Telitilah Soal Legalitas Dua kalimat ini hampir sama; Janda 21 tahun. Menjanda 21 tahun. Hanya beda 3 huruf, tapi artinya bisa jauh berbeda. Jika harus memilih, sepertinya janda 21 tahun dapat lebih banyak fans deh ketimbang yang menjanda 21 tahun, hehe .. Sobat properti, dalam urusan legalitas, 1 kata bisa membedakan arti secara ekstrem dan memberi pengaruh yang besar terhadap konteks keseluruhan. Klien saya membeli lahan 3.850 m2 dari seseorang dan dieksekusi melalui skim PPJB dan Kuasa-Kuasa (Menjual, Mengurus, Membangun, Memecahkan Sertipikat). Lokasi di Ngaliyan Semarang. Demi memudahkan penjualan dan proses KPR, lahan langsung displit menjadi 21 kavling masih atas nama pemilik setelah KRK (keterangan rencana kota) terbit. Pemecahan bisa dilakukan oleh klien saya dan berjalan lancar, karena ada Kuasa Memecahkan Sertipikat. Juga karena regulasi di BPN waktu itu belum seketat sekarang, yang mempersulit split kolektif banyak kavling keatas nama peroranga

CIPOK MENCIPOK Content and Context Bagi anda yang pernah jadi anak muda gaul di Semarang, biasanya ngerti dengan sebuah warung nasi kucing di dekat jalan Gajahmada yang terkenal dengan nama Warung Pak Gik. Buka setiap jam 00.00 s/d 04.00. Tampilan warung nasi kucingnya sangat ala kadarnya. Mirip gubuk emplek emplek. Berada di tepi jalan inspeksi sungai yang sempit, dan bahkan aroma bau air sungai yang 'bacin' adalah menu tambahan bagi para pengunjungnya. Tapi yang namanya pengunjung jangan ditanya. Melimpah ruah hampir tumpah. Dari yang naik sepeda motor sampai naik mobil mewah. Semua asyik menikmati makanan kelas bawah dengan harga murah meriah tersebut. Fenomena apa yang ada di warung Pak Gik tersebut? Bicara CONTEXT (kemasan dan tampilan luar) dalam bahasa jawanya disebut sangat 'ora mitayani'. Tidak ada apa-apanya. Tapi kekuatannya ada di CONTENT-nya. Segelas teh panasnya merasuk jiwa. Kenikmatannya luar biasa. Siapa yang meminumnya langsung jatuh cinta.

PERAWAN SOLO   Estetika Nomor Sekian Seorang teman di YM dengan nama akun BINAR BINAR sering berkonsultasi soal properti. Sepertinya dia menghandle pemasaran sebuah perumahan RSH di Kota SOLO, karena topik topiknya selalu terkait dengan strategi pemasaran RSH. Nah, suatu saat dia mengajak bicara soal PRODUKSI. Dia mengeluh soal kinerja divisi teknik yang kerjanya gak becus karena banyak komplain dari pembeli soal pekerjaan yang sering tidak rapi dan melengkung. Saya tanya; "Apanya yang melengkung?" Dia menjawab ngalor ngidul tidak jelas. Saya tak bisa memahami keterangannya. Sampai kemudian dia berkata; "Saya kirimkan fotonya saja ya via email, biar  Jin AW tahu yang saya maksudkan ..." Tak lama kemudian ada foto masuk yang menggambarkan sebuah rumah RSH gaya minimalis dengan pemiliknya bergaya didepan pintu. Di vacade depan ada sun shading diatas pintu masuk berupa atap beton setebal entah 8 atau 10 cm. Betul, terlihat melengkung. Yeah, kerja RSH ko

TAK KENAL LOGIKA   Memanfaatkan Momentum Lebaran Dari semuanya wanita yang pernah mencintai daku. Tiada yang pernah hingga detik ini bikin ku cemburu .. Kau yang pertama, melakukannya. Mengapa daku, membisu. Dimana LOGIKA, hatiku, jatuh cinta kepadanya. Tetapi ternyata asmara tak kenal dengan logika. Itu sih lagu jadul. Kuno. Sekarang sudah digubah liriknya seperti ini. Dari semuanya, MPK yang pernah menawar lahanku. Tiada yang pernah hingga detik ini, bikin aku mau .. Kau yang pertama, melakukannya. Mengapa daku, kok mau?? Dimana LOGIKA, lahanku kuserahkan kepadanya? Tetapi ternyata SEDIKIT UANG MUKA, bikin aku terpesona .... Bagi rekan rekan yang belum pernah dapat hot deal sampai saat ini, padahal hasrat dan nafsunya sudah menggebu gebu untuk segera pecah telor di proyek pertamanya, ayo jangan patah semangat. Momentum HARI RAYA adalah saat yang tepat guna mendapatkan lahan. Memang bukan hot deal. Tapi dengan sedikit uang muka saja, percayalah .. OPPORTUNITY didepa

CELANA SEXY Sales Mesti Produktif Email Masuk; Salam kenal pak Ari. Saya ada sedikit "keluhan" mengenai kelakuan salah seorang tenaga penjual di perusahaan saya. Sebut saja namanya A. Dia hampir tidak ada penjualan selama 6 bulan ini. Hanya 1, bayangkan 6 bulan cm 1 unit rmh T.45/120 yang berhasil dia jual. Saya sudah ikut2an memotivasi dia secara lgsg maupun lwt supervisor dia (KaDiv Marketing). Tp dia gak ada kemajuan, ada saja alasan. Sistem penggajian (salary) kita seperti ini : ada gaji pokok : 800rb, tunjangan bensin : 200rb, dan tunjangan pulsa 200rb tiap bulannya. Bonus penjualan sbb : Jika memenuhi target (dalam kurun waktu ttt) : dpt 1,5% dari hrg jual unit. Jika tidak memenuhi target : dpt 0,5% saja. Adakah saran dari Pak Ari mengenai sistem salary dan bonus Marketing kami? NB : oh ya, jika Pak Ari penasaran, knp kok 6 bulan ga jualan, ga dipecat saja, JAWABnya adalah karena si A adalah anak salah satu petinggi di lingkungan rumah tinggal owner p

HOKA BENTO BENTO   Peluang Mendapatkan Hot Deal Properti Seorang sahabat di komunitas properti bertanya langsung via telepon. Mas AW, kalau saya mau memprospek calon MPT (mitra pemilik tanah) apa mas AW punya waktu dan bersedia mendampingi dan membantu bernegoisasi?? Kalau bisa, kompensasi apa yang mesti saya berikan buat mas AW? Dengan kalem saya menjawab; Ada 3 kriteria sebagai berikut; Jika ternyata yang saya temui nanti adalah cuma makelar tanah alias beong atau orang yang ngaku ngaku sebagai pemegang kuasa tapi gak ada surat kuasanya, maka saya minta fee 2 juta. Jika yang saya temui nanti adalah kumpulan dari pemilik tanah yang berjumlah lebih dari 1 pemilik, maka saya minta fee 1 juta. Tapi jika yang saya temui adalah 1 orang pemilik tanah yang namanya ada di Sertipikat, maka saya gak minta fee apapun. Alias saya lakukan dengan sukarela ... Ooh, begitu ya?? Kok bisa begitu apa alasannya mas?? Jika saya bertemu beong, maka peluang kita dapat hot deal cuma 1%, m

NGOS-NGOSAN Circle of Concern Seorang teman menelepon; "Pren, kudengar ada group besar mau membebaskan lahan ribuan hektar di daerah Jonggol. Membuat akses jalan besar sendiri dari tol, dan akan membangun kota mandiri disana. Sebagai pengembang bermodal recehan, opportunity apa yang bisa kita ambil???" Wah, mendapat pertanyaan seperti itu dengan ringan saya menjawab; "Tak usah diambil pusing. Itu bukan rejeki kita. DNA kita bukan LAND BANKING yang bisa tahan nafas bertahun tahun. DNA kita adalah hit and run. DNA kita adalah membeli, diurus ijin ijin, dibangun, dipasarkan. Mengurus ijin yang cuma makan waktu 2-3 bulan saja membuat kita ngos ngosan karena argo sudah jalan tapi taxinya diam di tempat. Istilahnya kita hanya bisa mendengar. Hanya bisa peduli. Kita hanya berada didalam LINGKARAN PEDULI (circle of concern). Rencana yang kita dengar itu apakah jadi direalisasi atau tidak, kita tak bisa memberi pengaruh apapun. Menurut saya, sepanjang kita tidak berad

GIMANA GITU LHO   Advise Buat Mitra Pemilik Tanah Email masuk; Salam kenal jin AW, saya dikasih tahu teman yang sudah ikut workshop sekarang ada jin property yang  baik hati & sakti... (saya dikasih pinjam bukunya).. Mohon sarannya mas jin .... Saya mempunyai tanah SHM 5,5 hektar letaknya 1 km dari jalan utama, krn pingin belajar jadi pengembang tapi tidak tahu ilmunya, ada yang mengajak kerja sama dengan sistem sbb: Harga tanah yang saya ajukan Rp 100.000/m2 ditawar dengan harga Rp 70.000/m2. DP 1 miliar sisa 2,850 miliar dibayar sesuai dengan kavling yang terjual umur proyek 3 tahun tetapi pengelola  tidak mau membuat pengakuan hutang. Saya masuk sebagai komisaris dengan saham 25%, menandatangani setiap akta jual beli dan menjadi salah satu speciment ttd di bank serta sertifikat dititipkan di notaris. Diakhir proyek bagi hasil pemilik tanah 35%, pengelola 65% tetapi DP 1 miliar dikonversikan dengan pembelian saham 25% (jadi pemilik tanah mempunyai saham 25%) Say

LEAD DAN KONVERSI Rasio Prospek Yang Bisa Closing Ada Email masuk; Bang AW, dulu pernah sebut-sebut istilah lead. Apa pengaruh lead terhadap bisnis kita di bidang properti?? Reply; Lead adalah customer prospektif atau potensial. Istilah LEAD saya ambil dari buku 'Jalur Cepat Menjadi Kaya' karya Bradley J Sugar. Aplikasinya dalam pemasaran produk properti kita; Tingkatkan LEAD Perbesar KONVERSI. Beriklankah secara cerdas dengan mengekspose selling point yang mengundang rasa ingin tahu konsumen. Misal ada 40 orang yang menelpon, maka ada 10 orang yang datang ke kantor pemasaran sekaligus menengok lokasi. Dan ada 1 yang closing. Artinya jumlah LEAD anda ada 10 orang, dan tingkat KONVERSInya 10:1. Apa yang harus anda lakukan?? Tingkatkan LEAD. Berikanlah lebih cerdas lagi. Atau langsung adakan event open house yang bisa mengundang banyak calon konsumen datang ke lokasi. Jika melalui iklan di koran bisa menghasilkan lead 10 orang. Maka melalui open house mungk

TIDAK HARUS JADI   Kita Yang Pegang Kendali Sebidang tanah memanjang ditepi jalan menarik hasrat saya. Sungguh menggoda. Sisi yang berhimpit jalan ada kisaran 40 m dengan kedalaman hampir 25 m. Terbayang minimal 10 unit ruko bisa dibangun. Lokasinya ramai. Dekat dengan sekolahan dan terminal bus. Dan tentu saja ditengah pemukiman yang padat. Ada spanduk dan board sebuah agen properti. Saat saya kontak, saya dapat info harganya Rp 1,2 juta/m2. Menurut estimasi saya, seharusnya harga normal kisaran Rp 1 juta/m2. Saya minta pada broker agar diatur waktu ketemu pemilik, supaya saya bisa melakukan nego. OPSI A Ingat prinsip # 1 yang saya yakini; Boleh beli cash asal harganya jauh dibawah pasar, yaitu 50 - 60%. Berani menawar cash menunjukkan kita bonafid. Maka saya ajukan penawaran Rp 600rb/m2. OPSI B Ingat prinsip # 2 yang saya yakini; Boleh bayar pakai DP max 20%, asal sisanya dibayar panjang. Pakai asumsi penjualan yang konservatif atau pesimis. Pelunasan dilakukan di bu

BUKAN ALUMNI WORKSHOP Skenario Legal Bisnis Properti Cari MPM (Mitra Pemilik Modal) itu susah lho. Ada yang rela ngucurin duit milyaran Rupiah buat proyek kita, eh .. proyek terbengkelai karena cuma jadi sambilan saja. Kalau sudah mangkrak, pantas deh MPM nya mencak-mencak. Saya diajak seorang teman yang sudah bertindak sebagai MPM berkunjung ke proyek yang dikelola oleh MPK (mitra pemilik keahlian). Yang jelas MPK nya bukan alumni Workshop KETEMU JIN. Makanya gak bisa kelola proyek dengan baik, hehe Duit relasi saya ini sudah ketanam 1,2 M dan belum balik. Eh proyek macet karena gara-gara ada cek senilai 900juta buat pembayaran tanah ke MPT blong, semua kacau balau. MPT langsung memblokir semua Kuasa Jual di Notaris. Semua akad tertunda. Bahkan 3 rencana akad bubar jalan karena calon debitur mundur. Pengelola proyek jualannya kurang lancar. MARKETING PLAN nya salah sepertinya. Jika telur yang dikumpulin sedikit, sudah pasti anak ayam yang menetas juga minim. Jika penjualan sa

PISANG OWOL Menetralisir Pengaruh Makam di Perumahan Seorang teman mengembangkan proyek kecil seluas 7000 m2 di pinggiran Kota Solo dengan jumlah rumah 42 unit saja. Yang 30 unit sudah terjual, dan sisa 12 unit belum terjual. Kebetulan menjelang Tahun Baru 2010 saya mampir ke kantor dia untuk ditraktir minum Susu Segar dan Pisang Owol.   Usai makan, dia menggelar gambar siteplan di meja, lalu bercerita; 30 unit diserap pasar dalam waktu 6 bulan, tapi sisa 12 unit ini kok dalam 1 bulan terakhir tak ada yang berminat. Dia menunjukkan ada 1 ruas jalan dengan 6 unit kavling di sisi kanan dan 6 unit kavling di sisi kiri yang belum terjual. What’s wrong? Rupanya dibalik tembok ujung jalan ada kuburan kecil. Makam keluarga yang masih terawat dengan baik. Kemungkinan konsumen takut karena angker.   Saya minta diantar ke lokasi. Infrastruktur sudah dibuat, jalan paving rapi, gorong-gorong tertutup, kansteen dan berm jalan dengan pohon angsana nan rindang. Nampak rapi dan bersih. Tapi tak cu

THAT'S RIGHT   Kavling Yang Diminati   Di salah satu proyek kami dipasarkan 2 blok secara bersamaan, dengan type bangunan dan luasan kavling yang sama besar. Tentu saja harganya juga sama. Di sisi kanan jalan ada 20 unit, semua menghadap UTARA. Di sisi kiri jalan ada 20 unit, semua menghadap SELATAN. Setelah dipasarkan 3 bulan, sisi kanan terjual 18 unit, sementara sisi kiri hanya terjual 5 unit. Intuisi marketing saya cukup terusik melihat hasil ini. Saya ingin tahu kenapa bisa njomplang alias beda ekstrem antara penjualan sisi kanan dan sisi kiri. Apakah karena pengaruh arah mata angin? Tidak juga. Karena biasanya yang diminati adalah arah TIMUR, sedangkan ini hadap utara - selatan jadi netral. Kalaupun ada yang bilang secara feng shui arah Selatan lebih bagus, lha ini kok justru yang hadap utara yang malah laku. Ketika saya secara khusus mengamati blok ini secara visual, tiba-tiba perhatian saya tertarik pada level kavling di sis

DI BUTIK KAMI ADA   Segmen Target Positioning Bisnis Properti Salah seorang sales terbaik yang ada di grup kami, berkat ketekunan dan keuletannya menginvestasikan komisi demi komisi yang diterimanya, berhasil memiliki 2 butik (tas, sepatu, dompet, sabuk) hanya dari modal awal 60 juta. Sekarang dia memiliki 2 outlet di kota Pekalongan. Namanya INDAH Boutique. Karena dia sudah membuktikan mampu menjadi pendekar butik dengan 2x success story, kami mengajak dia kongsi dan memberi modal 1 M guna membuka outlet di 5-6 kota lagi. Ini sesuai konsep di corporate kami; Mitra Kerja menjadi Mitra Usaha. Saya tanya, kita mau buka outlet dimana saja?? Dia menjawab; Tegal, Purwokerto, Wonosobo, Banjarnegara, Purbalingga, Purworejo. Lho, kenapa tidak buka outlet di kota Semarang, Solo, Yogya, atau Bandung?? Dia menjawab; Buka di Jakarta atau Bandung, itu bunuh diri. Buka di Yogya atau Semarang, itu setengah mati. Kalau di 6 kota tersebut, Insya Allah banyak rejeki. Jawab dia sambil

JANGAN SAMPAI GOSONG   Manajemen Resiko Email masuk; Bang AW, mohon masukannya. Mertuaku yang bankir berpesan bahwa dalam menjalankan bisnis properti kita mesti memahami MANAJEMEN RESIKO. Sebenarnya apa itu yang dimaksud Manajemen Resiko dan gimana contoh penerapannya?? Reply; Ibarat orang takut punya anak, maka mereka mestinya KB. Yang tahu manajemen resiko, mereka memakai sarung. Yang tidak tahu manajemen resiko, memilih metode celup angkat. Alasannya; banyak yang sukses ber KB dengan metode celup angkat. Yang jadi masalah, setelah sukses 99x memakai metode celup angkat, pada kali ke 100 dia habis nyelup lupa ngangkat, tahu sendiri deh apa akibatnya, hehe .. Pastinya gosong deh. Jadi manajemen resiko itu sebenarnya bersifat antisipasi, untuk sesuatu yang belum tentu terjadi. Tapi lebih baik dilakukan guna mencegah resiko atau kejadian yang tak diinginkan. Dalam bisnis properti, ada banyak aplikasi misalnya; KAITAN DENGAN MPT Siapkan klausul kalau sampai pembayara