Pembebanan Laba Tanah atau Bangunan

-

LABA DI TANAH ATAU BANGUNAN
Pembebanan Laba Tanah atau Bangunan
 

Tiap pengembang punya cara hitung dan konsep tersendiri dalam pembebanan laba. Apakah mau dititipkan di TANAH atau BANGUNAN (mungkin) sama saja. Tapi perhatikan contoh kasus dibawah ini;

Lahan 10.000 m2

Harga @ 120.000/m2

Harga Tanah Brutto = Rp. 1.200.000.000

Efektif 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2.

Dibagi menjadi 50 kavling x 120 m2

Harga Tanah Netto =
Rp 1.200.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 200.000/m2 (I)

Biaya ijin, legal dan pajak-pajak
= Rp. 120.000.000. (A)

Biaya pematangan lahan (infra, utilitas)
= Rp. 780.000.000 (B)
Biaya overhead cost (gaji, promosi, operasional, inventaris kantor dll)
= Rp 50.000.000 x 12 bulan
= Rp 600.000.000 (C)

TOTAL BIAYA (A + B + C)
= Rp 1.500.000.000

Jika kita tahu luas lahan efektif ada 6.000 m2, maka pembeban biaya adalah ;
= Rp. 1.500.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 250.000,-/m2. (II)

Jadi HARGA POKOK TANAH adalah
= (I) + (II)
= Rp. 200.000 + Rp. 250.000
= Rp. 450.000

Asumsi;
Target laba 1 hektar = Rp. 1,2 Milyar
= Rp 1.200.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 200.000 /m2

Harga Jual Tanah
= 450.000 + 200.000
= 650.000 /m2.
LABA DENGAN CARA PEMBEBANAN DI TANAH ;

T-48/120

Bangunan
= 48 x 1.500.000 = 72.000.000

Tanah (HPT + Laba)
= 120 x 650.000 = 78.000.000

(Laba 200.000 x 120 m2  = 24.000.000)

Lain-lain = 10.000.000

Harga Jual = Rp. 160.000.000

(Sebelum up PPH 5% dan PPN 10%)

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN ;

Asumsi jumlah unit = 50

Laba per unit = Rp 24.000.000

Bangunan
= 2.000.000 x 48 = 96.000.000
(Laba 500.000 x 48 m2 = 24.000.000)

Tanah
= 450.000 x 120 = 54.000.000

Lain lain = 10.000.000

Harga Jual = Rp. 160.000.000

(Sebelum up PPH 5% dan PPN 10%)

SAMPAI DI TITIK INI, KELIHATANNYA MAU MEMBEBANKAN LABA DI TANAH ATAUPUN BANGUNAN BISA DISIMPULKAN SAMA SAJA

Tapi coba kita buat kasus bahwa daya serap pasar untuk harga 160 juta dianggap terlalu tinggi, dan kita mau mengecilkan luasan bangunan menjadi T-36 supaya bisa dijual lebih murah. Apa yang terjadi???

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI TANAH ;

Harga berkurang karena luasan bangunan mengecil
= (48 - 36) x 1.500.000
= 18.000.000
Harga semula Rp 160 juta menjadi 142 juta.

LABA?? Tidak terpengaruh.

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN ;

Harga bangunan mesti berkurang 18.000.000 supaya bisa mendapatkan hasil akhir berupa harga jual yang sama, yaitu 142.000.000.

Harga bangunan
= (96.000.000 - 18.000.000) : 36 m2
= 78.000.000 : 36
= 1.888.888 /m2

Laba Semula
= (2.000.000 - 1.500.000) x 48
= 24.000.000

Laba Sekarang
= (1.888.888 - 1.500.000) x 36
= 14.000.000

LABA?? Berkurang.

Sekarang mari kita buat kasus jika misalnya luasan bangunan dibesarkan dari T-48 menjadi T-60;
DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI TANAH ;

Harga naik ;
= (60 - 48) x 1.500.000
= 18.000.000

Jadi jika harga semula Rp 160 juta maka sekarang naik menjadi 178 juta.

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN

Harga bangunan juga dinaikkan 18juta supaya hasil akhirnya tetap ketemu di harga jual yang sama, yaitu 178 juta.

Harga Bangunan
= (96.000.000 + 18.000.000) : 60 m2
= 114.000.000 : 60 m2
= Rp. 1.900.000 /m2

Laba semula
= (2.000.000 - 1.500.000) x 48 m2
= 24.000.000

Laba sekarang
= (1.900.000 - 1.500.000) x 60 m2
= 24.000.000

KESIMPULAN ;
Dengan cara membebankan laba di tanah, maka saat type bangunan diperbesar atau diperkecil, labanya TETAP.

Tetapi dengan membebankan laba di bangunan, saat type bangunan diperkecil labanya menjadi berkurang. Sementara saat type bangunan diperbesar, labanya tetap alias tidak bertambah.

Jadi saya pribadi dalam membuat ACTION PLAN di proyek yang saya kembangkan, memilih membebankan laba di tanah saja.

Tapi semua pilihan tak ada yang salah atau benar. Kadangkala hanya soal kebiasaan saja.

Sukses !!! Thanks

Populer

Efisiensi Biaya Cut and Fill

-
Gambar
JURUS PENGENDALI TANAH Efisiensi Biaya Cut and Fill Seorang teman yang lulusan Sarjana Teknik Sipil ITB (Institute Tetangganya Bandung) merengek rengek minta dibantu membudget biaya infra yang bengkak, karena di proyeknya seluas 3 ha diperkirakan harus menimbun dengan volume 30.000 m3. Diestimasi memerlukan biaya 1,2 Milyar, asumsi mendatangkan lahan @ 40.000/m3. Saya dijemput dan diajak datang ke proyeknya. Setelah melihat sekilas dimana ternyata lahannya datar tapi kisaran 1 meter dibawah jalan, dengan merapal Ilmu Jin (JURUS PENGENDALI TANAH), saya katakan begini; Tolong transfer uang 20 juta ke rekening saya. Itu buat biaya sewa hotel pemain2 PSIS yang menjalani laga away akhir pekan nanti. Panggil kontraktor tanah kesini, akan saya beri petunjuk Ilmu Jin supaya harga pekerjaan yang semula kamu estimasi 1,2 milyar, bisa saya tekan menjadi 240 juta saja. Oke??? Meski agak ragu, teman saya menuruti apa kata saya dan memanggil kontraktor tanah untuk bertemu saya. Tentu saja u
Baca selengkapnya

Budget Pembuatan Kolam Renang

-
Gambar
MENGURAS KOLAM RENANG Budget Pembuatan Kolam Renang   Pernah kejadian dalam sebuah rapat sosialisasi pelaksanaan proyek di Kampoeng Semawis Semarang kisaran 2,5 tahun yang lalu, ada warga yang menentang rencana pembangunan waterpark milik kami. Alasannya? Warga takut aktivitas kami 'menguras air kolam' yang rutin dilakukan setiap minggunya akan mengakibatkan saluran air di kampung mereka yang kami lewati meluap dan banjir. Hehe .. Saya tersenyum saja mendengarnya. Mereka pikir kolam renang jaman sekarang ini mirip kolam renang tempoe doeloe yang setiap minggu dikuras dan dibuang airnya, supaya bersih setelah digantikan air yang baru. Kolam renang jaman sekarang tak ada cerita membuang air dan menguras kolam. Yang ada justru setiap minggu menambah volume air kolam kisaran 10% karena air menguap akibat pemanasan matahari. Sedangkan air yang sudah ada dilakukan treatment sirculation, dan ditaburi zat aditif. Kenapa ada pendapat warga seperti itu? Akibat KETIDAK TAHUAN.
Baca selengkapnya

Merintis Bisnis Properti Sebagai Pengembang

-
Gambar
BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG???(Bab.I) ILUSTRASI ; Pada saat anda baru saja lulus SLTA dan bercita-cita menjadi seorang Insinyur, mungkin anda kebingungan saat ditanya soal SKS, soal tugas Gambar Teknik, soal Kerja Praktek, soal gambar Konstruksi Bangunan, soal Skripsi dll. Karena memang anda belum pernah menjadi mahasiswa Fakultas Teknik. Itu semua tak perlu menjadi beban. Mantapkan saja hati anda. Yakinlah bahwa segala sesuatu pasti bisa dipelajari dan dijalani. Bukankah nanti ada dosen yang akan membimbing anda. Ada kakak angkatan yang bisa menjadi tempat bertanya. Tetapkan saja paradigma di otak anda, bahwa anda pasti mampu. Selaraskan perilaku anda dengan paradigma yang sudah ditetapkan, jalani saja seperti air mengalir, dan nikmatilah hasilnya. Anda pasti akan berhasil menjadi seorang Insinyur. Pengembang Perumahan Jika anda berpikir bahwa bisnis properti harus selalu dalam skala besar ala Ciputra Grup, Agung Sedayu Grup, Lippo Grup
Baca selengkapnya

Melakukan Probing dalam Penjualan Properti

-
Gambar
KISAH PAK DOSEN Melakukan Probing dalam Penjualan Properti Saya punya dosen lulusan Jepang, baik S2 ataupun S3 nya. Orangnya unik, karena membikin thesis atau desertasi dengan tulisan tangan, bukan ketikan komputer. Outputnya mirip jenis font 'free hand' di komputer. Rapi banget. Kalau berangkat ke kampus selalu setia naik Vespa. Saat hujan lebat dia memakai jas hujan motif tentara. Unik dan nyeleneh banget. Saya penasaran dengan dosen unik ini. Rasa ingin tahu saya begitu besarnya. Ingin mengetahu lebih jelas apa latar belakangnya. Suatu ketika saya asistensi tugas di rumahnya. Ternyata ada sebuah mobil yang diparkir di garasi rumahnya, tapi diselimuti dengan cover plastik. Artinya dugaan bahwa pak dosen tak punya mobil sudah dimentahkan. Saat asistensi tersebut saya iseng-iseng bertanya; Pak, ini mobil kok tak pernah dibawa ke kampus? Jawabnya; Iya, paling-paling saya pakai belanja ke supermarket yang tak jauh dari situ. Artinya pak dosen bisa nyetir  (mudah-mudah
Baca selengkapnya

Menerapkan Ilmu Marketing Perumahan

-
Gambar
ANAK JIN Menerapkan Ilmu Marketing Perumahan Saat sedang makan soto kikil di sebuah warung kecil di pinggiran kota Purwodadi, tak sengaja ketemu mantan sales yang dulu pernah kerja di proyek saya tapi kemudian resign kisaran 1 tahun yang lalu. Dia menyalami saya, dan kemudian setengah 'memaksa' saya agar mau berkunjung ke rumah dia yang katanya tak sampai 5 menit dari situ. Okelah kalau begitu. Dari warung soto itu dia mengemudikan mobil Grand Livina yang masih kinclong. Saya mengikuti dari belakang. Dan kemudian berhenti disebuah rumah besar dan bagus 2 lantai, meski berada di kawasan perumahan semi real estate yang agak kumuh. Benar-benar tak menyangka. Mantan sales saya punya kondisi ekonomi yang seperti ini. Mobil kinclong dan rumah besar. Setahun yang lalu dia masih naik sepeda motor. Cerita ngalor ngidul, dia mengaku sekarang profesinya sebagai guru spiritual. Profesi itu dia jalani setelah suatu malam dia bermimpi didatangi 'anak jin' yang katanya ingin
Baca selengkapnya

Mitra Pemilik Tanah

-
Gambar
MITRA PEMILIK TANAH (MPT) ( Bab. IV ) ILUSTRASI ; Jika anda penggemar acara minum kopi, maka jadikanlah tahapan mencari Mitra Pemilik Tanah ini sebagai ritual hobby tersebut. Jangan pernah berpikir bahwa untuk mendapatkan seorang MPT anda cukup melakukan pertemuan dengan 3 – 4 calon, dan sudah mendapatkan salah satu mitra pilihan. Salah besar! Tanamkan dalam benak, bahwa harus ada 50x pertemuan dengan 50 mitra, baru bisa anda peroleh 2 prospek yang bagus untuk ditindak lanjuti, dan hanya 1 MPT yang dipilih. Jadi jangan cepat putus asa dan merasa bekerja sia sia. Anggaplah anda sedang menyalurkan hobby minum kopi anda, ditemani 50 orang kenalan baru. Supaya suasana hati lebih rileks dan enjoy. Yakinlah pasti bisa anda temukan MPT yang terbaik. Dimana anda bisa mendapatkan prospek calon MPT?  Ayo, eksplorasilah segala kreativitas anda. Pertama tama pastilah mencari prospek lahan di lingkungan terdekat anda sendiri. Mungkin orang tua memiliki lahan tidak produktif. Mungkin mertua, at
Baca selengkapnya

4 Tahapan Siklus Hidup Produk

-
Gambar
DAUR HIDUP PRODUK 4 Tahapan Siklus Hidup Produk Produk memiliki DAUR HIDUP alias SIKLUS HIDUP yang terbagi atas 4 tahapan, dan strategi PROMOSI untuk setiap tahapan tentunya berbeda beda. Berikut adalah Tips strategi setiap tahapan tersebut. # 1. PHASE INTRODUCE (Perkenalan) 1. Ciptakan Awareness dengan melakukan publikasi, sosialisasi dan promosi secara intensif kemana mana. 2. Strategi menguasai market share dengan cara merayap cepat (fast creep) yaitu menciptakan keunggulan kompetitif melalui Cost Leadership. Aplikasi; Selling point yang tepat didalam spanduk atau leaflet adalah soal keunggulan kompetitif didalam harga jual yang lebih murah dan bersaing. Dan tentu saja sambil mengekspos soal lokasi. Contoh bunyi spanduk; REAL ESTATE BARU DI JATIWARNA BEKASI HARGA MULAI Rp. 140 JUTAAN Ingat; Saat baru tahap Introduce jangan mengekspose soal Manfaat atau segala konsep bagus yang masih diatas kertas, karena progres fisik di lapangan masih sangat rendah. Kurang tep
Baca selengkapnya

Berbagi Urusan Ijin

-
Gambar
PERIJINAN DI KABUPATEN SLEMAN Berbagi Urusan Ijin Kata orang, urus Ijin perumahan di SLEMAN bikin pusing .. Kataku; emang iya bikin pusing, hehe ... Ini saya mau berbagi karena pernah urus ijin lahan seluas 4.400 m2 di daerah Kelurahan Babarsari Kecamatan Depok, Kabupaten SLEMAN. Instansi dimana kita mengurus ijin ini adalah BPPD (Badan Pengendalian Pertanahan Daerah). Di instansi ini juga kita sebaiknya cari info awal soal lahan yang akan kita kembangkan dari aspek TGT (Tata Guna Tanah) nya, apakah masuk kawasan pemukiman atau tidak. Hati hati jangan sampai bebaskan lahan yang masuk green belt (sabuk hijau). 3 berkas yang harus kita siapkan adalah; 1. Ijin Sosialisasi Warga 2. Rekomendasi pemakaian TPU 3. Proposal Proyek Dan tentu saja persyaratan umum, yaitu; 1. Bukti kepemilikan hak (SHM) 2. Data pemohon (kami pakai nama PT), jadi lampirkan Akta Pendirian, SIUP, TDP dan pengesahan dari Depkumhamm. IJIN SOSIALISASI WARGA Kita mesti mendapatkan perset
Baca selengkapnya

Buatlah PT Kosong

-
Gambar
BUATLAH PT KOSONG ( Bab. II ) ILUSTRASI ; Jika bisnis sebagai pengembang properti ini diibaratkan sebagai perjalanan dari Kota Semarang menuju Yogyakarta, maka PT kosong ini adalah kendaraan yang akan mengantar anda ke kota tujuan. Berpikirlah bahwa teman seperjalanan anda dari Semarang ke Yogyakarta nanti adalah mbak Susi dan mbak Tanti. Artinya satu kendaraan diisi tiga penumpang, dimana anda menjadi pengemudinya, dan mbak Yuyun serta mbak Mijah menjadi penumpangnya. Pada saat berangkat, penumpang yang anda bawa didalam mobil adalah Marbun si tukang kebun, dan Abah tetangga sebelah. Keduanya hanyalah penumpang sementara saja. Ketika sampai Ungaran, Marbun turun digantikan oleh mbak Yuyun yang sudah menunggu di Pasar Ungaran. Ketika sampai Ambarawa, Abah turun digantikan oleh mbak Mijah yang sudah menunggu di Pasar Ambarawa. Setelah itu barulah perjalanan yang sesungguhnya dilakukan menuju kota Yogyakarta, dengan penumpang didalam mobil ada 3 orang, yaitu anda sendiri ditemani mbak
Baca selengkapnya

Memanfaatkan Momentum Lebaran

-
Gambar
TAK KENAL LOGIKA   Memanfaatkan Momentum Lebaran Dari semuanya wanita yang pernah mencintai daku. Tiada yang pernah hingga detik ini bikin ku cemburu .. Kau yang pertama, melakukannya. Mengapa daku, membisu. Dimana LOGIKA, hatiku, jatuh cinta kepadanya. Tetapi ternyata asmara tak kenal dengan logika. Itu sih lagu jadul. Kuno. Sekarang sudah digubah liriknya seperti ini. Dari semuanya, MPK yang pernah menawar lahanku. Tiada yang pernah hingga detik ini, bikin aku mau .. Kau yang pertama, melakukannya. Mengapa daku, kok mau?? Dimana LOGIKA, lahanku kuserahkan kepadanya? Tetapi ternyata SEDIKIT UANG MUKA, bikin aku terpesona .... Bagi rekan rekan yang belum pernah dapat hot deal sampai saat ini, padahal hasrat dan nafsunya sudah menggebu gebu untuk segera pecah telor di proyek pertamanya, ayo jangan patah semangat. Momentum HARI RAYA adalah saat yang tepat guna mendapatkan lahan. Memang bukan hot deal. Tapi dengan sedikit uang muka saja, percayalah .. OPPORTUNITY didepa
Baca selengkapnya