Alternatif Saat Harga Tanah No Deal
JURUS BAGI PINTU
Alternatif Saat Harga Tanah No Deal
Alternatif Saat Harga Tanah No Deal
Dalam tulisan terdahulu saya pernah menulis dengan judul; KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR. Yang secara prinsip menjelaskan bahwa sebagai pengembang seharusnya kita mencari laba dari penjualan tanah, bukan dari penjualan bangunan. Karena luasan (type) bangunan bisa saja diperkecil atau spesifikasi bangunan diturunkan (down spec), dan jangan sampai laba kita turun jika terjadi kondisi itu.
Tapi dalam tulisan kali ini saya ingin memaparkan bahwa dalam kondisi tertentu, yaitu manakala kita bertemu dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) yang menetapkan harga tanahnya terlalu mahal, kita bisa memakai JURUS MEMBAGI PINTU yang hakekatnya mencoba mencari laba dari bangunan dan laba dari infrastruktur, guna mengcounter harga tanah yang terlalu tinggi dari pemilik.
Syaratnya;
Mengajak pemilik tanah dengan konsep BAGI PINTU. Jadi bukan dengan membayar tanah secara tunai.
Contoh kasus;
Lahan ukuran = 35 x 58 m = 2.030 m2
Sisi 35 m yang berhimpit jalan lingkungan
Didesain menjadi siteplan sbb;
Lebar jalan = 7 m
Jumlah kavling standar (6 x 14) = 16 kav
Jumlah kavling hook (10 x 14) = 2 kav
Efektivitas lahan = 80%
Jangan terlalu diperhatikan data diatas, itu bukan essensi masalah. Hanya sebagai data awal yang dijadikan studi kasus.
Harga yang diminta oleh pemilik tanah cukup tinggi, yaitu; 800.000/m2 (brutto)
Nilai total = 1.624.000.000
(A) Harga lahan efektif;
800.000 : 80% = 1.000.000 / m2
Step # 1
Buatlah perhitungan RAB (rencana anggaran biaya) seperti dibawah ini, dan sajikan kepada pemilik tanah;
Biaya perijinan;
30.000 x (80% x 2.030) = 48.720.000
Biaya pematangan lahan;
250.000 x (80% x 2.030) = 406.000.000
(B) Pembebanan biaya ke lahan efektif;
(48.720.000 + 406.000.000) : (80% x 2.030) = 280.000 /m2
(A) + (B) = 1.000.000 + 280.000
Harga jual tanah = 1.280.000 /m2
Ingat; diatas hanya RAB (rencana anggaran biaya). Pastikan dalam RAP (rencana anggaran pelaksanaan) kita mendapatkan laba dari selisihnya.
Misalnya;
Biaya perijinan;
15.000 x (80% x 2.030) = 24.360.000
Biaya pematangan lahan;
150.000 x (80% x 2.030) = 243.600.000
Step # 2
Setelah disajikan data diatas, maka buatlah harga jual per unit rumah yang akan disodorkan ke pemilik tanah;
Type 36/84
Harga bangunan
36 x 2.000.000 = 72.000.000
Harga tanah
84 x 1.280.000 = 107.520.000
Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000
Total (a) + (b) + (c) = 189.520.000
Up PPH 5% = 198.996.000
Pembulatan = 200.000.000 /unit
Step # 3
Bertemulah pemilik tanah, untuk melakukan perhitungan pembayaran lahan dengan cara bagi pintu alias bagi-bagi unit.
Jumlah unit yang diterima oleh pemilik tanah;
1.624.000.000 : 200.000.000 = 8 unit
8 unit x 200.000.000 = 1.600.000.000
Ditambah uang tunai = 24.000.000
Penyerahan 8 unit bangunan jangan sekaligus, tapi lakukan secara bertahap supaya modal kerja tidak besar. Misal; 1 unit per bulan, mulai bulan ke 7 s/d 14.
Setelah penyerahan 8 unit ke pemilik tanah, berapa sisa lahan efektif yang menjadi hak kita??
(80% x 2.030) - (8 x 84) = 952 m2
Anda sudah capek capek membaca sampai di bagian ini. Sebenarnya pelajaran apa yang kita dapatkan??
Essensinya adalah bahwa dengan JURUS BAGI PINTU, maka harga tanah yang tinggi kita counter dengan menyajikan harga perijinan, harga infra, dan harga bangunan yang tinggi pula.
Mari kita lihat perhitungan di versi PELAKSANAAN alias perhitungan riil pengeluaran versi kita;
Biaya perijinan = 24.360.000
Biaya pematangan lahan = 243.600.000
Biaya bangunan untuk pemilik tanah;
8 unit x 36 x 1.600.000 = 460.800.000
Biaya sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB untuk pemilik tanah;
8 unit x 10.000.000 = 80.000.000
TOTAL = 808.760.000
Jadi sesungguhnya biaya yang kita keluarkan untuk mendapatkan kavling matang dan sudah ada ijin seluas 952 m2 cuma 808.760.000 saja, alias;
808.760.000 : 952 = 849.500 /m2
Pembulatan = 850.000/m2
Bandingkan dengan harga lahan yang kita perhitungkan untuk pemilik tanah, yaitu 1.280.000 /m2, nampak jelas harga lahan kita lebih murah.
Ingat;
Sama sama baru menghitung pokok (tanah dan bangunan), belum menambahkan biaya OHC (overhead cost) dan ekspektasi laba.
Jika sama sama membebani biaya OHC dan laba, tetap saja harga jual 10 unit rumah yang menjadi bagian kita akan lebih murah ketimbang harga jual dari 8 unit rumah bagian pemilik.
Mau bukti???
VERSI PEMILIK TANAH;
Harga T-36/84
Harga perolehan = 200.000.000
Laba 20% = 40.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000
Harga jual = 250.000.000
VERSI KITA;
Harga T-36/84
Bangunan;
36 x 1.600.000 = 57.600.000
Tanah;
84 x 850.000 = 71.400.000
Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000
Laba = 41.000.000
Sub Total = 190.000.000
Up PPH 5% = 9.500.000
Harga setelah up PPH = 199.500.000
KESIMPULAN;
Dengan ekspektasi laba dan biaya penjualan yang sama, anda bisa menjual dengan harga yang lebih murah ketimbangharga jual versi pemilik.
Prinsipnya, JURUS BAGI PINTU tepat diterapkan untuk harga tanah yang ditetapkan mahal oleh pemilik. Kita siasati dengan mencari untung dari biaya perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya bangunan.
Tapi dalam tulisan kali ini saya ingin memaparkan bahwa dalam kondisi tertentu, yaitu manakala kita bertemu dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) yang menetapkan harga tanahnya terlalu mahal, kita bisa memakai JURUS MEMBAGI PINTU yang hakekatnya mencoba mencari laba dari bangunan dan laba dari infrastruktur, guna mengcounter harga tanah yang terlalu tinggi dari pemilik.
Syaratnya;
Mengajak pemilik tanah dengan konsep BAGI PINTU. Jadi bukan dengan membayar tanah secara tunai.
Contoh kasus;
Lahan ukuran = 35 x 58 m = 2.030 m2
Sisi 35 m yang berhimpit jalan lingkungan
Didesain menjadi siteplan sbb;
Lebar jalan = 7 m
Jumlah kavling standar (6 x 14) = 16 kav
Jumlah kavling hook (10 x 14) = 2 kav
Efektivitas lahan = 80%
Jangan terlalu diperhatikan data diatas, itu bukan essensi masalah. Hanya sebagai data awal yang dijadikan studi kasus.
Harga yang diminta oleh pemilik tanah cukup tinggi, yaitu; 800.000/m2 (brutto)
Nilai total = 1.624.000.000
(A) Harga lahan efektif;
800.000 : 80% = 1.000.000 / m2
Step # 1
Buatlah perhitungan RAB (rencana anggaran biaya) seperti dibawah ini, dan sajikan kepada pemilik tanah;
Biaya perijinan;
30.000 x (80% x 2.030) = 48.720.000
Biaya pematangan lahan;
250.000 x (80% x 2.030) = 406.000.000
(B) Pembebanan biaya ke lahan efektif;
(48.720.000 + 406.000.000) : (80% x 2.030) = 280.000 /m2
(A) + (B) = 1.000.000 + 280.000
Harga jual tanah = 1.280.000 /m2
Ingat; diatas hanya RAB (rencana anggaran biaya). Pastikan dalam RAP (rencana anggaran pelaksanaan) kita mendapatkan laba dari selisihnya.
Misalnya;
Biaya perijinan;
15.000 x (80% x 2.030) = 24.360.000
Biaya pematangan lahan;
150.000 x (80% x 2.030) = 243.600.000
Step # 2
Setelah disajikan data diatas, maka buatlah harga jual per unit rumah yang akan disodorkan ke pemilik tanah;
Type 36/84
Harga bangunan
36 x 2.000.000 = 72.000.000
Harga tanah
84 x 1.280.000 = 107.520.000
Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000
Total (a) + (b) + (c) = 189.520.000
Up PPH 5% = 198.996.000
Pembulatan = 200.000.000 /unit
Step # 3
Bertemulah pemilik tanah, untuk melakukan perhitungan pembayaran lahan dengan cara bagi pintu alias bagi-bagi unit.
Jumlah unit yang diterima oleh pemilik tanah;
1.624.000.000 : 200.000.000 = 8 unit
8 unit x 200.000.000 = 1.600.000.000
Ditambah uang tunai = 24.000.000
Penyerahan 8 unit bangunan jangan sekaligus, tapi lakukan secara bertahap supaya modal kerja tidak besar. Misal; 1 unit per bulan, mulai bulan ke 7 s/d 14.
Setelah penyerahan 8 unit ke pemilik tanah, berapa sisa lahan efektif yang menjadi hak kita??
(80% x 2.030) - (8 x 84) = 952 m2
Anda sudah capek capek membaca sampai di bagian ini. Sebenarnya pelajaran apa yang kita dapatkan??
Essensinya adalah bahwa dengan JURUS BAGI PINTU, maka harga tanah yang tinggi kita counter dengan menyajikan harga perijinan, harga infra, dan harga bangunan yang tinggi pula.
Mari kita lihat perhitungan di versi PELAKSANAAN alias perhitungan riil pengeluaran versi kita;
Biaya perijinan = 24.360.000
Biaya pematangan lahan = 243.600.000
Biaya bangunan untuk pemilik tanah;
8 unit x 36 x 1.600.000 = 460.800.000
Biaya sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB untuk pemilik tanah;
8 unit x 10.000.000 = 80.000.000
TOTAL = 808.760.000
Jadi sesungguhnya biaya yang kita keluarkan untuk mendapatkan kavling matang dan sudah ada ijin seluas 952 m2 cuma 808.760.000 saja, alias;
808.760.000 : 952 = 849.500 /m2
Pembulatan = 850.000/m2
Bandingkan dengan harga lahan yang kita perhitungkan untuk pemilik tanah, yaitu 1.280.000 /m2, nampak jelas harga lahan kita lebih murah.
Ingat;
Sama sama baru menghitung pokok (tanah dan bangunan), belum menambahkan biaya OHC (overhead cost) dan ekspektasi laba.
Jika sama sama membebani biaya OHC dan laba, tetap saja harga jual 10 unit rumah yang menjadi bagian kita akan lebih murah ketimbang harga jual dari 8 unit rumah bagian pemilik.
Mau bukti???
VERSI PEMILIK TANAH;
Harga T-36/84
Harga perolehan = 200.000.000
Laba 20% = 40.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000
Harga jual = 250.000.000
VERSI KITA;
Harga T-36/84
Bangunan;
36 x 1.600.000 = 57.600.000
Tanah;
84 x 850.000 = 71.400.000
Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000
Biaya penjualan = 10.000.000
Laba = 41.000.000
Sub Total = 190.000.000
Up PPH 5% = 9.500.000
Harga setelah up PPH = 199.500.000
KESIMPULAN;
Dengan ekspektasi laba dan biaya penjualan yang sama, anda bisa menjual dengan harga yang lebih murah ketimbangharga jual versi pemilik.
Prinsipnya, JURUS BAGI PINTU tepat diterapkan untuk harga tanah yang ditetapkan mahal oleh pemilik. Kita siasati dengan mencari untung dari biaya perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya bangunan.
