Telitilah Soal Legalitas
JANDA 21 TAHUN
Telitilah Soal Legalitas
Telitilah Soal Legalitas
Dua kalimat ini hampir sama;
Janda 21 tahun.
Menjanda 21 tahun.
Hanya beda 3 huruf, tapi artinya bisa jauh berbeda. Jika harus memilih, sepertinya janda 21 tahun dapat lebih banyak fans deh ketimbang yang menjanda 21 tahun, hehe ..
Sobat properti, dalam urusan legalitas, 1 kata bisa membedakan arti secara ekstrem dan memberi pengaruh yang besar terhadap konteks keseluruhan.
Klien saya membeli lahan 3.850 m2 dari seseorang dan dieksekusi melalui skim PPJB dan Kuasa-Kuasa (Menjual, Mengurus, Membangun, Memecahkan Sertipikat). Lokasi di Ngaliyan Semarang.
Demi memudahkan penjualan dan proses KPR, lahan langsung displit menjadi 21 kavling masih atas nama pemilik setelah KRK (keterangan rencana kota) terbit. Pemecahan bisa dilakukan oleh klien saya dan berjalan lancar, karena ada Kuasa Memecahkan Sertipikat. Juga karena regulasi di BPN waktu itu belum seketat sekarang, yang mempersulit split kolektif banyak kavling keatas nama perorangan (bukan PT).
Pemasaran juga lumayan. 3 bulan sudah terjual 14 unit. Langsung diproses akad kreditnya ke bank yang mendukungnya dalam KPR.
Masalah tiba ketika sudah terbit Surat Persetujuan Kredit untuk 4 konsumen dan akan dilakukan realisasi akad kredit.
Pihak notaris mengatakan Akta Kuasa Menjual yang ada tak bisa dipakai untuk mengeksekusi transaksi. Harus didatangkan pemilik lahan yang asli. Kenapa?? Karena Kuasa Menjual yang ada hanya menunjuk ke Sertipikat Induknya; SHM 0012x/Ngaliyan. Padahal sekarang sertipikat tersebut sudah tidak ada, karena berubah menjadi 21 sertipikat pecahan.
Meski dalam riwayat 21 SHM pecahan tertulis berasal dari Induknya SHM 0012x/Ngaliyan, tapi tetap saja Notaris mengatakan tidak bisa dieksekusi.
Lahan bisa dieksekusi jika dalam Akta Kuasa Menjual seharusnya tertulis;
KUASA MENJUAL INI BERLAKU ATAS SHM 0012x/NGALIYAN DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA.
Artinya jika dahulu sempat mengantisipasi dengan menambahkan 5 kata saja; DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA, niscaya Kuasa Manjual yang ada bisa digunakan.
Klien saya sadar dan memahami alasan notaris. Makanya kemudian dia mencari pemilik lahan untuk dibuatkan Kuasa Menjual yang baru, dengan langsung menyebut nomor SHM dari 21 pecahan. Betapa lemasnya saat tahu pemilik tanah sedang menunaikan ibadah haji dan baru kembali 3 minggu kedepan. Realisasi akad gagal total. Delay sampai pak haji datang.
Pelajaran yang bisa dipetik dari kasus ini; Teliti dan hati-hati soal legal. Antisipasi segala kemungkinan yang menyulitkan dengan pengetahuan kita soal hukum.
Oh ya, saat klien saya mau membuat Kuasa Menjual atas 21 bidang pecahan, saya menyarankan dia supaya tidak membuat 21 Akta yang berbeda, karena nanti biayanya juga 21x. Tapi semua dimasukkan kedalam 1 Akta Kuasa Menjual, dan kemudian minta notaris menerbitkan 21 SALINAN ASLI. Beda biayanya. Jatuhnya lebih murah karena hanya 1 nomor akta saja yang dipakai.
Semoga sharing ini bermanfaat.
Janda 21 tahun.
Menjanda 21 tahun.
Hanya beda 3 huruf, tapi artinya bisa jauh berbeda. Jika harus memilih, sepertinya janda 21 tahun dapat lebih banyak fans deh ketimbang yang menjanda 21 tahun, hehe ..
Sobat properti, dalam urusan legalitas, 1 kata bisa membedakan arti secara ekstrem dan memberi pengaruh yang besar terhadap konteks keseluruhan.
Klien saya membeli lahan 3.850 m2 dari seseorang dan dieksekusi melalui skim PPJB dan Kuasa-Kuasa (Menjual, Mengurus, Membangun, Memecahkan Sertipikat). Lokasi di Ngaliyan Semarang.
Demi memudahkan penjualan dan proses KPR, lahan langsung displit menjadi 21 kavling masih atas nama pemilik setelah KRK (keterangan rencana kota) terbit. Pemecahan bisa dilakukan oleh klien saya dan berjalan lancar, karena ada Kuasa Memecahkan Sertipikat. Juga karena regulasi di BPN waktu itu belum seketat sekarang, yang mempersulit split kolektif banyak kavling keatas nama perorangan (bukan PT).
Pemasaran juga lumayan. 3 bulan sudah terjual 14 unit. Langsung diproses akad kreditnya ke bank yang mendukungnya dalam KPR.
Masalah tiba ketika sudah terbit Surat Persetujuan Kredit untuk 4 konsumen dan akan dilakukan realisasi akad kredit.
Pihak notaris mengatakan Akta Kuasa Menjual yang ada tak bisa dipakai untuk mengeksekusi transaksi. Harus didatangkan pemilik lahan yang asli. Kenapa?? Karena Kuasa Menjual yang ada hanya menunjuk ke Sertipikat Induknya; SHM 0012x/Ngaliyan. Padahal sekarang sertipikat tersebut sudah tidak ada, karena berubah menjadi 21 sertipikat pecahan.
Meski dalam riwayat 21 SHM pecahan tertulis berasal dari Induknya SHM 0012x/Ngaliyan, tapi tetap saja Notaris mengatakan tidak bisa dieksekusi.
Lahan bisa dieksekusi jika dalam Akta Kuasa Menjual seharusnya tertulis;
KUASA MENJUAL INI BERLAKU ATAS SHM 0012x/NGALIYAN DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA.
Artinya jika dahulu sempat mengantisipasi dengan menambahkan 5 kata saja; DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA, niscaya Kuasa Manjual yang ada bisa digunakan.
Klien saya sadar dan memahami alasan notaris. Makanya kemudian dia mencari pemilik lahan untuk dibuatkan Kuasa Menjual yang baru, dengan langsung menyebut nomor SHM dari 21 pecahan. Betapa lemasnya saat tahu pemilik tanah sedang menunaikan ibadah haji dan baru kembali 3 minggu kedepan. Realisasi akad gagal total. Delay sampai pak haji datang.
Pelajaran yang bisa dipetik dari kasus ini; Teliti dan hati-hati soal legal. Antisipasi segala kemungkinan yang menyulitkan dengan pengetahuan kita soal hukum.
Oh ya, saat klien saya mau membuat Kuasa Menjual atas 21 bidang pecahan, saya menyarankan dia supaya tidak membuat 21 Akta yang berbeda, karena nanti biayanya juga 21x. Tapi semua dimasukkan kedalam 1 Akta Kuasa Menjual, dan kemudian minta notaris menerbitkan 21 SALINAN ASLI. Beda biayanya. Jatuhnya lebih murah karena hanya 1 nomor akta saja yang dipakai.
Semoga sharing ini bermanfaat.
