Skenario Legal Bisnis Properti
BUKAN ALUMNI WORKSHOP
Skenario Legal Bisnis Properti
Cari MPM (Mitra Pemilik Modal) itu susah lho. Ada yang rela ngucurin duit milyaran Rupiah buat proyek kita, eh .. proyek terbengkelai karena cuma jadi sambilan saja. Kalau sudah mangkrak, pantas deh MPM nya mencak-mencak.
Saya diajak seorang teman yang sudah bertindak sebagai MPM berkunjung ke proyek yang dikelola oleh MPK (mitra pemilik keahlian). Yang jelas MPK nya bukan alumni Workshop KETEMU JIN. Makanya gak bisa kelola proyek dengan baik, hehe
Duit relasi saya ini sudah ketanam 1,2 M dan belum balik. Eh proyek macet karena gara-gara ada cek senilai 900juta buat pembayaran tanah ke MPT blong, semua kacau balau. MPT langsung memblokir semua Kuasa Jual di Notaris. Semua akad tertunda. Bahkan 3 rencana akad bubar jalan karena calon debitur mundur.
Pengelola proyek jualannya kurang lancar. MARKETING PLAN nya salah sepertinya. Jika telur yang dikumpulin sedikit, sudah pasti anak ayam yang menetas juga minim. Jika penjualan saja kembang kempis, jelas akad kredit sedikit dan cash in sangat minim.
Dalam artikel ini saya tidak bercerita soal MARKETING PLAN yang saya benahi dengan beberapa advise supaya jualan Insya Allah laku. Tapi saya lebih ingin membagikan pengalaman soal pemecahan kasus legalnya.
Katakanlah pengelola proyek alias MPK (Mitra Pemilik Keahlian) itu bernama Bang SENTOT. Nah, semua PPJB dan Kuasa Kuasa yang mengait tanah dengan MPT semua memakai nama Sentot. Ijin-ijin termasuk IMB juga terbit atas nama Sentot. Jadi memakai skenario nama perorangan.
Relasi saya ingin mengambil alih pengelolaan proyek tersebut, dan langkah awalnya adalah menutup cek 900 juta yang menjadi hak MPT. Tapi dia takut tak memiliki akses kontrol yang kuat secara yuridis formal atas proyek. Dia minta saran pada saya bagaimana skenarionya.
Saya memberikan saran sbb;
- Perijinan jangan diurus ulang, biarkan semua memakai nama Sentot. Mahal jika mesti diurus ulang.
- PPJB dan Kuasa Kuasa tetap atas nama Sentot.
- Segera lakukan splitsing atas semua kavling sesuai siteplan yang disahkan Pemkot. Jika sudah terbit sertipikat pecahan atas nama MPT, maka sebenarnya segala dokumen perijinan atas nama Sentot sudah dipakai manfaatnya.
- Bentuk CV dimana pemegang sahamnya sekaligus sekutu aktifnya adalah MPM dan Sentot.
Kenapa mesti bentuk CV?? Karena CV dibentuk sebagai benang merah yang mengkaitkan kemunculan MPM atas lahan yang ijin-ijinnya sudah terlanjur terbit atas nama Sentot.
- Lakukan monopoli penandatanganan AJB PPAT hanya di satu orang notaris yang ditentukan oleh MPM. Pilihan tentu saja ke notaris yang jadi rekanan banyak bank pemberi KPR. Notaris ini akan diberitahu soal adanya SI (standing instruction) khusus.
- Buat perjanjian antara Sentot dan MPM, bahwa atas semua potensi pencairan dari KPR nanti, maka melalui SI (standing instruction) alias surat perintah transfer akan ditujukan ke rekening milik MPM.
- Buat Kuasa Menjual baru (terpisah) dari PPJB yang menunjuk MPM sebagai eksekutor penanda-tangan AJB PPAT.
Jika pihak bank mempertanyakan apa posisi MPM kok bisa menjual lahan yang perijinannya atas nama Sentot, maka jawabannya adalah bahwa yang punya proyek adalah CV dimana ada MPM dan Sentot. Sentot tugasnya yang berhubungan dengan MPT, dan MPM bertugas hubungan keluar dengan konsumen.
JADI CV DIBENTUK SEBAGAI BENANG MERAH TERPENTING DALAM SKENARIO LEGAL INI.
Nah, mulus sudah skenarionya. MPM dengan tenang boleh menambah modalnya demi penyelamatan proyek. Paling-paling sebentar modalnya juga balik karena proyeknya sebenarnya bagus. Hanya pengelolanya saja yang kurang siip. Karena belum pernah ikut Private Workshop KETEMU JIN, hehe ...
Saya diajak seorang teman yang sudah bertindak sebagai MPM berkunjung ke proyek yang dikelola oleh MPK (mitra pemilik keahlian). Yang jelas MPK nya bukan alumni Workshop KETEMU JIN. Makanya gak bisa kelola proyek dengan baik, hehe
Duit relasi saya ini sudah ketanam 1,2 M dan belum balik. Eh proyek macet karena gara-gara ada cek senilai 900juta buat pembayaran tanah ke MPT blong, semua kacau balau. MPT langsung memblokir semua Kuasa Jual di Notaris. Semua akad tertunda. Bahkan 3 rencana akad bubar jalan karena calon debitur mundur.
Pengelola proyek jualannya kurang lancar. MARKETING PLAN nya salah sepertinya. Jika telur yang dikumpulin sedikit, sudah pasti anak ayam yang menetas juga minim. Jika penjualan saja kembang kempis, jelas akad kredit sedikit dan cash in sangat minim.
Dalam artikel ini saya tidak bercerita soal MARKETING PLAN yang saya benahi dengan beberapa advise supaya jualan Insya Allah laku. Tapi saya lebih ingin membagikan pengalaman soal pemecahan kasus legalnya.
Katakanlah pengelola proyek alias MPK (Mitra Pemilik Keahlian) itu bernama Bang SENTOT. Nah, semua PPJB dan Kuasa Kuasa yang mengait tanah dengan MPT semua memakai nama Sentot. Ijin-ijin termasuk IMB juga terbit atas nama Sentot. Jadi memakai skenario nama perorangan.
Relasi saya ingin mengambil alih pengelolaan proyek tersebut, dan langkah awalnya adalah menutup cek 900 juta yang menjadi hak MPT. Tapi dia takut tak memiliki akses kontrol yang kuat secara yuridis formal atas proyek. Dia minta saran pada saya bagaimana skenarionya.
Saya memberikan saran sbb;
- Perijinan jangan diurus ulang, biarkan semua memakai nama Sentot. Mahal jika mesti diurus ulang.
- PPJB dan Kuasa Kuasa tetap atas nama Sentot.
- Segera lakukan splitsing atas semua kavling sesuai siteplan yang disahkan Pemkot. Jika sudah terbit sertipikat pecahan atas nama MPT, maka sebenarnya segala dokumen perijinan atas nama Sentot sudah dipakai manfaatnya.
- Bentuk CV dimana pemegang sahamnya sekaligus sekutu aktifnya adalah MPM dan Sentot.
Kenapa mesti bentuk CV?? Karena CV dibentuk sebagai benang merah yang mengkaitkan kemunculan MPM atas lahan yang ijin-ijinnya sudah terlanjur terbit atas nama Sentot.
- Lakukan monopoli penandatanganan AJB PPAT hanya di satu orang notaris yang ditentukan oleh MPM. Pilihan tentu saja ke notaris yang jadi rekanan banyak bank pemberi KPR. Notaris ini akan diberitahu soal adanya SI (standing instruction) khusus.
- Buat perjanjian antara Sentot dan MPM, bahwa atas semua potensi pencairan dari KPR nanti, maka melalui SI (standing instruction) alias surat perintah transfer akan ditujukan ke rekening milik MPM.
- Buat Kuasa Menjual baru (terpisah) dari PPJB yang menunjuk MPM sebagai eksekutor penanda-tangan AJB PPAT.
Jika pihak bank mempertanyakan apa posisi MPM kok bisa menjual lahan yang perijinannya atas nama Sentot, maka jawabannya adalah bahwa yang punya proyek adalah CV dimana ada MPM dan Sentot. Sentot tugasnya yang berhubungan dengan MPT, dan MPM bertugas hubungan keluar dengan konsumen.
JADI CV DIBENTUK SEBAGAI BENANG MERAH TERPENTING DALAM SKENARIO LEGAL INI.
Nah, mulus sudah skenarionya. MPM dengan tenang boleh menambah modalnya demi penyelamatan proyek. Paling-paling sebentar modalnya juga balik karena proyeknya sebenarnya bagus. Hanya pengelolanya saja yang kurang siip. Karena belum pernah ikut Private Workshop KETEMU JIN, hehe ...
