Skenario Legal Saat Transaksi

SKENARIO LEGAL SAAT TRANSAKSI (Bab. V)

Ada beberapa hal yang AW sarankan harus anda lakukan sebelum transaksi, guna mendukung skenario legal yang aman.
  • Minta Pemilik Tanah menyerahkan sertipikat asli ke Notaris yang ditunjuk bersama, agar dilakukan pengecekan keasliannya di BPN setempat.
  • Lakukan pengukuran ulang memakai jasa staf BPN untuk sekaligus melakukan pengembalian batas guna memastikan luasan existing di lapangan, dan anda mengetahui pasti batas batas lokasi. Harga yang akan anda bayar adalah sesuai luasan hasil ukur di lapangan, bukan luasan yang tertera di sertipikat.
  • Carilah data informasi di kantor Dinas Tata Kota setempat, guna mengetahui fatwa planologi perihal; Peruntukan lahan (pemukiman atau non pemukiman), luasan Lahan Efektif yang diijinkan (idealnya 60%), dan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang diijinkan (idealnya 60%)

Dan selanjutnya ada beberapa hal yang mesti dicari kepastiannya sebelum transaksi ;
  • Jika Penjual statusnya perorangan, pastikan pasangan sahnya secara hukum (suami / istri) ikut hadir dan menyetujui.
  • Jika Penjual statusnya adalah Ahli Waris, pastikan semua pihak yang tercatat sebagai ahli waris ikut menanda-tanganinya atau ada Kuasa Persetujuannya.
  • Jika Penjual berstatus PT, pastikan ada Berita Acara Persetujuan dari Komisaris PT tersebut.


Setiap bentuk kerjasama harus didasari oleh itikad baik antara kedua belah pihak. Dimana anda mesti menerapkan konsep; Seek first to understand than to be understood (memahami terlebih dahulu baru minta dipahami). Sekaligus terapkan konsep Win Win (menang menang), tak ada pihak yang dirugikan, semua merasa menang.

MPT akan sangat peduli (concern) terhadap 2 hal, yaitu  ;
Akses kontrol terhadap PELEPASAN HAK ATAS TANAH dan akses kontrol terhadap ARUS UANG KELUAR MASUK. Keduanya mesti diakomodir dengan baik.

Jika anda sudah melakukan serta memastikan hal-hal tersebut diatas, berikut ini akan AW uraikan beberapa alternatif skenario legal yang bisa anda lakukan berdasarkan skim pembayarannya ;

Pembayaran TUNAI KERAS
Jika terjadi skenario pembayaran tunai keras, maka setting legalnya adalah ;
  • Lakukan penanda-tanganan PPJB dengan Penjual, dimana uang tanda jadi cukup Rp. 5.000.000,- saja.
  • Bertindak selaku Pembeli adalah PT yang sudah anda dirikan, dengan menghadirkan Dewan Komisaris.
  • Lakukan penanda-tanganan Akta Kuasa Mengurus.
  • Pelunasan dilakukan 2 bulan kedepan, setelah terbit Ijin Lokasi dan Pengesahan Siteplan. (Padahal ini hanya buying time supaya anda punya kesempatan menggandeng MPM)
  • Segera lakukan berkas pengurusan Ijin Lokasi. Buatlah komitmen dengan penyedia jasa pengurusan, tapi jangan sampai terjadi pembayaran apapun sebelum mendapatkan MPM.


Pembayaran TUNAI BERTAHAP
Jika terjadi skenario pembayaran tunai bertahap, maka setting legalnya adalah ;
OPSI (A)
  • Lakukan penanda-tanganan PPJB dengan Penjual, dimana uang tanda jadi cukup Rp. 5.000.000,- saja.
  • Lakukan penanda-tanganan Akta Kuasa Mengurus, Kuasa Membangun, Kuasa Memecahkan Sertipikat dan Kuasa Menjual secara parsial.
  • Pembayaran Uang Muka 20% dilakukan 3 bulan kedepan, setelah terbit Ijin Lokasi dan Pengesahan Siteplan. (Padahal ini hanya buying time supaya anda punya kesempatan menggandeng MPM)
  • Sisa 80% dibayar dengan mengangsur 5% x 16 bulan, mulai bulan ke-7 s/d ke-22.
  • Membuka cek (BG) mundur kadangkala mesti dilakukan, tapi jadikan ini sebagai pilihan terakhir. Jika ini terpaksa dilakukan, ajukan bargaining untuk mendapatkan Kuasa Menjaminkan.
  • Ada klausul yang mengatur bahwa sertipikat setelah dipecah wajib dititipkan di kantor Notaris, bukan di pihak penjual.


OPSI (B)
  • Lakukan penanda-tanganan PPJB dengan Penjual, dimana uang tanda jadi cukup Rp. 5.000.000,- saja.
  • Lakukan penanda-tanganan Akta Kuasa Mengurus, Kuasa Membangun, Kuasa Memecahkan Sertipikat dan Kuasa Menjual secara parsial.
  • Pembayaran Uang Muka 20% dilakukan 3 bulan kedepan, setelah terbit Ijin Lokasi dan Pengesahan Siteplan. (Padahal ini hanya buying time supaya anda punya kesempatan menggandeng MPM)
  • Dilakukan AJB PPAT langsung dari Penjual ke Pembeli, dimana sisa 80% dibayar dengan mengangsur 5% x 16 bulan, mulai bulan ke-7 s/d ke-22, tapi dalam format Akta Pengakuan Hutang (legalisasi). Jadi secara de jure, sertipikat boleh dialihkan hak ke atas nama PT (selaku Pembeli). Pengakuan Hutang tidak boleh dikaitkan dengan jual beli tanah, tapi dikondisikan murni hutang piutang perdata. Jadi sertipikat  bisa diagunkan.
  • Membuka cek (BG) mundur kadangkala mesti dilakukan, tapi jadikan ini sebagai pilihan terakhir.
  • Ada klausul yang mengatur bahwa sertipikat setelah dipecah wajib dititipkan di kantor Notaris, bukan di pihak Penjual.


Pembayaran  Sesuai LUASAN KAVLING TERJUAL
Jika terjadi skenario pembayaran sesuai luasan kavling terjual, maka setting legalnya adalah ;
  • Lakukan dahulu jual beli saham dimana MPT masuk menjadi salah satu pemegang saham sebesar 35%, dengan jabatan sebagai Komisaris atau Direktur, menggantikan salah satu pemegang saham sementara.
  • Lakukan penanda-tanganan PPJB dengan Penjual, dimana uang tanda jadi cukup Rp. 5.250.000,- saja.
  • Lakukan penanda-tanganan Akta Kuasa Mengurus, Kuasa Membangun, Kuasa Memecahkan Sertipikat dan Kuasa Menjual secara parsial.
  • Pembayaran tanah dilakukan secara parsial dalam perhitungan versi kavling efektif (netto) bukan brutto. Dilakukan setiap akhir bulan dengan menghitung akumulasi luasan kavling terjual di bulan berjalan. Bisa juga dengan membuka SI (standing instruction) ke pihak bank, yang langsung memecah nilai yang menjadi hak MPT dan hak PT selaku Pengembang.
  • Ada klausul yang mengatur bahwa sertipikat setelah dipecah wajib dititipkan di kantor Notaris, bukan di pihak Penjual.
  • Mengingat pemerintah saat ini banyak menerbitkan regulasi perpajakan yang baru, maka jika memungkinkan hindari skenario PPJB dan Kuasa-Kuasa (menjual, mengurus, memecahkan sertipikat, membangun).
  • Lakukanlah skenario legal berupa AJB PPAT supaya sertipikat bisa dibalik nama, dan kemudian lakukan Pengakuan Hutang.
  • Jika saat ini Notaris sudah tidak bersedia membuatkan Akta Pengakuan Hutang secara notariil, maka lakukan saja secara dibawah tangan. Kompensasinya adalah MPT yang sudah menjadi pengurus PT, diberi kewenangan untuk menjadi salah satu Direksi yang berhak menanda-tangani AJB PPAT, dan juga menjadi pemilik salah satu specimen tanda tangan rekening bank yang bersifat AND (bukan OR).


MANAJEMEN RESIKO
Didalam bisnis jangan pernah berpikir bahwa cuaca akan selalu cerah. Bisa saja terjadi awan mendung, gerimis kecil, bahkan hujan petir.
Kondisikan segala sesuatunya dalam status check and balance (saling mengontrol), yaitu anda memiliki kewenangan menjadi salah satu dari 2 direksi yang berhak menanda-tangani pelepasan hak atas tanah secara berdua (bukan tunggal). Anda juga menjadi salah 1 dari 2 specimen tanda tangan berstatus AND (bukan OR) di rekening bank milik PT.
Buatlah pasal karet didalam klausul perjanjian, supaya ada EMERGENCY EXIT apabila anda melakukan wanprestasi, yaitu;
  • Apabila anda gagal melakukan pembayaran, maka hanya akan dikenakan denda keterlambatan yang ditetapkan dalam nilai tertentu yang tidak memberatkan (max 0,05% per hari) sampai dengan anda berhasil menyelesaikan kewajiban.
  • Apabila sampai dengan 90 (sembilanpuluh) hari sejak kewajiban jatuh tempo ternyata kewajiban bayar belum berhasil diselesaikan, maka perjanjian bisa dibatalkan, tetapi atas semua investasi (pengurusan ijin, infrastruktur dan bangunan) yang sudah ditanam di tanah milik MPT, akan dilakukan perhitungan melalui apraisal yang ditunjuk bersama,  dan PT berhak mendapatkan barter berupa tanah dengan nilai yang equal.


Populer

Efisiensi Biaya Cut and Fill

Budget Pembuatan Kolam Renang

Merintis Bisnis Properti Sebagai Pengembang

Melakukan Probing dalam Penjualan Properti

Menerapkan Ilmu Marketing Perumahan

Mitra Pemilik Tanah

4 Tahapan Siklus Hidup Produk

Berbagi Urusan Ijin

Buatlah PT Kosong

Memanfaatkan Momentum Lebaran